① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
핵심 요약
계약 종료를 확실히 하고, 이사 전 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 지킨 뒤, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 얻어 강제집행하는 순서로 진행합니다.
- 관련 분야
- 부동산·임대차 · 주택임대차
- 주요 절차
- 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령/소송 → 강제집행
- 확인해야 할 사항
- 임대차가 끝났는지(기간 만료, 갱신 거절 통지, 묵시적 갱신 후 해지 통지 3개월 경과 등)
- 전입신고와 실제 거주(대항력), 확정일자(우선변제권)를 갖추고 있는지
- 등기부상 선순위 근저당·압류가 있는지
- 전세보증보험(반환보증)에 가입했는지
- 관련 기관
- 대한법률구조공단 / 대한민국 법원 전자소송
- 최종 확인
이런 상황이라면
임대차 기간이 끝났거나 해지 통지를 했는데 임대인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"며 보증금 반환을 미루는 경우가 대표적입니다. 이때 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력을 잃을 수 있어 순서가 중요합니다.
해결 절차
STEP 1
임대차계약 종료 확인
계약 기간 만료일과 갱신 거절·해지 통지 시점을 확인합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
STEP 2
임대인에게 반환 요구
문자·통화 등으로 반환 일정을 요구하고, 답변 내용을 기록으로 남깁니다.
STEP 6
강제집행
확정된 지급명령이나 판결로 임차주택 경매 등 강제집행을 신청합니다. 이때 임차인은 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.
기한 이사·전입 이동 전에 임차권등기가 등기부에 기록되어야 합니다.
바로 쓰는 양식
빈칸을 채우면 바로 인쇄하거나 PDF로 저장할 수 있는 예시 양식입니다.
필요한 서류
- 임대차계약서필수
확정일자를 받은 원본
- 주민등록표 초본필수
전입일 확인용
- 부동산 등기사항전부증명서필수
선순위 권리와 소유자 확인
- 계약 종료·반환 요구 자료필수
갱신 거절·해지 통지 문자, 내용증명 등
비용·기간
| 항목 | 금액 | 참고 |
|---|---|---|
| 내용증명 요금 | 기관 기준 확인 필요 | 우정사업본부 고시 요금 |
| 임차권등기명령 비용 | 기관 기준 확인 필요 | 인지대·송달료·등록면허세 등. 임대인에게 청구할 수 있습니다. |
| 지급명령 인지대 | 소송 인지액의 10분의 1 | 민사소송 등 인지법 제7조 제2항 |
금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
관련 법령
- 주택임대차보호법제3조(대항력 등)
주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력 발생
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
- 주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수)
대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 우선변제, 판결로 경매 신청 시 집을 먼저 비우지 않아도 됨
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013.8.13> ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013.8.13> ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13> ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013.8.13> ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013.8.13> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013.8.13>
- 주택임대차보호법제3조의3(임차권등기명령)
임차권등기명령과 그 효력, 비용 청구
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① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013.8.13> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. <개정 2023.4.18> 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>
- 주택임대차보호법제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
묵시적 갱신 후 임차인 해지 통지는 3개월 뒤 효력
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
- 주택임대차보호법제13조(「소액사건심판법」의 준용)
보증금반환청구소송에 소액사건심판법 일부 규정 준용
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.
관련 판례
- 대법원2026.01.08 선고 2025다213466보증금주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건
- 대법원2025.04.15 선고 2024다326398임대차보증금반환주택 임차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실한 경우, 대항력이 소멸하는지 여부(적극) / 대항력이 상실된 이후 임차권등기를 마친 경우, 대항력이 소급하여 회복되는지 여부(소극) 및 이 경우 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)
- 대법원2010.06.10 선고 2009다101275배당이의대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기
판례는 국가법령정보센터 원문이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 나오지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
새 세입자가 구해질 때까지 기다려야 하나요?
법적으로 보증금 반환은 새 세입자 입주와 관계없이 임대차가 끝나면 이행해야 하는 의무입니다. 다만 실제 회수 방법과 시기는 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로 절차를 병행해 준비하는 것이 좋습니다.
이사를 먼저 가면 어떻게 되나요?
주민등록을 옮기거나 점유를 잃으면 대항력이 사라질 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기 기록을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.
정보 출처와 확인일
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
- 대한법률구조공단대한법률구조공단
이 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 필요하면 대한법률구조공단(132)이나 변호사·법무사에게 확인하세요.