핵심 요약
계약 종료를 확실히 하고, 이사 전 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 지킨 뒤, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 얻어 강제집행하는 순서로 진행합니다.
- 관련 분야
- 부동산·임대차 · 주택임대차
- 주요 절차
- 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령/소송 → 강제집행
- 확인해야 할 사항
- 임대차가 끝났는지(기간 만료, 갱신 거절 통지, 묵시적 갱신 후 해지 통지 3개월 경과 등)
- 전입신고와 실제 거주(대항력), 확정일자(우선변제권)를 갖추고 있는지
- 등기부상 선순위 근저당·압류가 있는지
- 전세보증보험(반환보증)에 가입했는지
- 관련 기관
- 대한법률구조공단 / 대한민국 법원 전자소송
- 최종 확인
이런 상황이라면
임대차 기간이 끝났거나 해지 통지를 했는데 임대인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다"며 보증금 반환을 미루는 경우가 대표적입니다. 이때 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력을 잃을 수 있어 순서가 중요합니다.
해결 절차
STEP 1
임대차계약 종료 확인
계약 기간 만료일과 갱신 거절·해지 통지 시점을 확인합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
STEP 2
임대인에게 반환 요구
문자·통화 등으로 반환 일정을 요구하고, 답변 내용을 기록으로 남깁니다.
STEP 6
강제집행
확정된 지급명령이나 판결로 임차주택 경매 등 강제집행을 신청합니다. 이때 임차인은 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.
기한 이사·전입 이동 전에 임차권등기가 등기부에 기록되어야 합니다.
필요한 서류
- 임대차계약서필수
확정일자를 받은 원본
- 주민등록표 초본필수
전입일 확인용
- 부동산 등기사항전부증명서필수
선순위 권리와 소유자 확인
- 계약 종료·반환 요구 자료필수
갱신 거절·해지 통지 문자, 내용증명 등
비용·기간
| 항목 | 금액 | 참고 |
|---|---|---|
| 내용증명 요금 | 기관 기준 확인 필요 | 우정사업본부 고시 요금 |
| 임차권등기명령 비용 | 기관 기준 확인 필요 | 인지대·송달료·등록면허세 등. 임대인에게 청구할 수 있습니다. |
| 지급명령 인지대 | 소송 인지액의 10분의 1 | 민사소송 등 인지법 제7조 제2항 |
금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
관련 법령
- 주택임대차보호법제3조
주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력 발생
국가법령정보센터 원문(새 창) ↗ - 주택임대차보호법제3조의2
대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 우선변제, 판결로 경매 신청 시 집을 먼저 비우지 않아도 됨
국가법령정보센터 원문(새 창) ↗ - 주택임대차보호법제3조의3
임차권등기명령과 그 효력, 비용 청구
국가법령정보센터 원문(새 창) ↗ - 주택임대차보호법제6조의2
묵시적 갱신 후 임차인 해지 통지는 3개월 뒤 효력
국가법령정보센터 원문(새 창) ↗ - 주택임대차보호법제13조
보증금반환청구소송에 소액사건심판법 일부 규정 준용
국가법령정보센터 원문(새 창) ↗
자주 묻는 질문
새 세입자가 구해질 때까지 기다려야 하나요?
법적으로 보증금 반환은 새 세입자 입주와 관계없이 임대차가 끝나면 이행해야 하는 의무입니다. 다만 실제 회수 방법과 시기는 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로 절차를 병행해 준비하는 것이 좋습니다.
이사를 먼저 가면 어떻게 되나요?
주민등록을 옮기거나 점유를 잃으면 대항력이 사라질 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기 기록을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.
정보 출처와 확인일
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)(새 창)
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)(새 창)
- 대한법률구조공단대한법률구조공단(새 창)
이 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 필요하면 대한법률구조공단(132)이나 변호사·법무사에게 확인하세요.