① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
핵심 요약
주택 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 차임 2기 연체·무단 전대·실거주 등 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년이며, 차임·보증금은 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
- 관련 분야
- 부동산·임대차 · 임대차 갱신
- 주요 절차
- 만료일 확인 → 6개월~2개월 전 갱신 요구(기록 남기기) → 거절 사유 확인 → 2년 갱신·증액 협의
- 확인해야 할 사항
- 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차인지
- 오늘이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지
- 이전에 계약갱신요구권을 쓴 적이 없는지(1회 한정)
- 차임 2기 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손 등 거절 사유가 없는지
- 관련 기관
- 대한법률구조공단
- 최종 확인
이런 상황이라면
전세나 월세 계약 만료가 다가오는데 이사하지 않고 계속 살고 싶거나, 임대인이 보증금·월세를 크게 올리거나 나가 달라고 요구하는 경우입니다.
해결 절차
STEP 1
만료일과 행사 기간 확인
계약서의 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지가 갱신요구 기간입니다. 2개월 전을 하루라도 넘기면 쓸 수 없습니다.
STEP 3
거절 사유 확인
임대인은 차임 2기 연체 사실, 부정한 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 임대인(직계존·비속 포함)의 실거주, 그 밖의 현저한 의무 위반이 있을 때만 거절할 수 있습니다.
STEP 4
갱신과 증액 협의
갱신되면 기존과 같은 조건으로 2년 연장되고, 차임·보증금 증액은 5%(지역 조례가 더 낮으면 그 범위)를 넘을 수 없습니다.
STEP 5
실거주 거절 후 확인
임대인이 실거주를 이유로 거절하고 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
기한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지.
바로 쓰는 양식
빈칸을 채우면 바로 인쇄하거나 PDF로 저장할 수 있는 예시 양식입니다.
필요한 서류
- 임대차계약서필수
만료일·보증금·차임 확인
- 갱신 요구 기록필수
내용증명, 문자·메신저 캡처
비용·기간
| 항목 | 금액 | 참고 |
|---|---|---|
| 내용증명 우편료 | 기관 기준 확인 필요 | 우체국 요금 기준 |
금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
관련 법령
- 주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등)
계약갱신요구권 — 거절 사유, 1회 한정, 2년, 실거주 거절 후 손해배상
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
- 주택임대차보호법제6조(계약의 갱신)
묵시적 갱신(6개월~2개월 전 통지 기간)
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① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
- 주택임대차보호법제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통지, 3개월 후 효력
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① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
- 주택임대차보호법제7조(차임 등의 증감청구권)
증액은 약정 차임·보증금의 20분의 1(5%) 이내
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① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020.7.31> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020.7.31>
- 주택임대차보호법제4조(임대차기간 등)
2년 미만 약정은 2년으로 봄, 보증금 반환 때까지 임대차 존속
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① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
관련 판례
- 대법원2024.01.11 선고 2023다258672임대차보증금등반환청구의소임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)
- 대법원2021.12.30 선고 2021다263229건물인도2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 甲 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 甲 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례
판례는 국가법령정보센터 원문이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 나오지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
갱신요구권을 쓴 뒤 중간에 나갈 수 있나요?
네. 갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2).
묵시적 갱신이 되면 갱신요구권을 쓴 것인가요?
아닙니다. 양쪽 모두 통지하지 않아 묵시적으로 갱신된 것은 갱신요구권 행사와 별개입니다. 다음 만료 때 갱신요구권을 쓸 수 있습니다.
집주인이 바뀌었는데 새 집주인이 실거주한다고 해요
대법원은 임대인의 지위를 승계한 양수인도 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안이라면 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절할 수 있다고 봅니다(2021다266631). 다만 실제로 거주하려는 의사는 임대인이 증명해야 합니다(2023다263551).
실거주한다더니 다른 사람에게 세를 줬어요
갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 따로 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 새 임대 차액의 2년분, 실제 손해 중 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).
정보 출처와 확인일
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
- 법제처 국가법령정보센터주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
이 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 필요하면 대한법률구조공단(132)이나 변호사·법무사에게 확인하세요.