건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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핵심 요약
건물 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 그런 임차인은 묵시적 갱신이나 계약갱신요구의 보호를 받지 못합니다. 해지를 통지했는데도 집을 비우지 않으면 건물인도(명도) 소송으로 판결을 받아 강제집행해야 하며, 소송 중 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 합니다. 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼면 형사·민사 책임이 생길 수 있습니다.
- 관련 분야
- 부동산·임대차 · 월세·명도
- 주요 절차
- 연체 기록 → 이행 최고·해지 통지 → 점유이전금지가처분 → 건물인도 소송 → 강제집행·보증금 정산
- 확인해야 할 사항
- 연체액이 2기 차임액에 이르렀는지(예 월세 100만 원이면 연체 합계 200만 원)
- 연체 사실을 통장 내역 등으로 증명할 수 있는지
- 보증금에서 연체 차임을 공제하고 남는 금액이 얼마인지
- 관련 기관
- 대한민국 법원 전자소송 / 대한법률구조공단
- 최종 확인
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이런 상황이라면
월세를 받지 못한 채 시간이 흐르고, 세입자가 연락을 피하거나 나가지 않아 계약을 끝내고 집을 돌려받고 싶은 임대인의 경우입니다.
해결 절차
STEP 1
연체 내역 정리
약정 지급일과 실제 입금 내역을 대조해 연체 기간과 금액을 표로 정리합니다.
STEP 3
점유이전금지가처분
소송 중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결로 집행하기 어려워질 수 있으므로, 소 제기 전이나 함께 점유이전금지가처분을 신청합니다.
STEP 5
강제집행과 보증금 정산
집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 보증금에서 연체 차임·사용료·원상복구비 등을 공제하고 남은 돈은 돌려줍니다.
소멸시효 차임채권은 1년 이내의 정기로 지급하는 채권으로 3년 단기소멸시효가 적용될 수 있습니다(민법 제163조 제1호).
바로 쓰는 양식
빈칸을 채우면 바로 인쇄하거나 PDF로 저장할 수 있는 예시 양식입니다.
필요한 서류
- 임대차계약서필수
차임·지급일·보증금 확인
- 차임 입금 내역필수
연체 증명
- 해지 통지 기록필수
내용증명과 배달 증명
비용·기간
| 항목 | 금액 | 참고 |
|---|---|---|
| 소송 인지·송달료 | 기관 기준 확인 필요 | 건물인도 청구는 목적물 가액 기준으로 소가를 산정하므로 법원 안내 확인 |
| 강제집행 비용 | 기관 기준 확인 필요 | 집행관 수수료·노무비 등, 나중에 채무자에게 청구 가능 |
금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
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관련 법령
- 민법제640조(차임연체와 해지)
차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
- 주택임대차보호법제6조(계약의 갱신)
2기 연체 임차인은 묵시적 갱신 보호 배제
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
- 주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등)
2기 연체 사실이 있으면 갱신요구 거절 가능
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
- 민사집행법제300조(가처분의 목적)
다툼의 대상에 관한 가처분(점유이전금지가처분)
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
- 민법제163조(3년의 단기소멸시효)
1년 이내 정기 지급 채권은 3년 소멸시효
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. <개정 1997.12.13> 1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권 2. 의사, 조산사, 간호사 및 약사의 치료, 근로 및 조제에 관한 채권 3. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권 4. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사에 대한 직무상 보관한 서류의 반환을 청구하는 채권 5. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사의 직무에 관한 채권 6. 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가 7. 수공업자 및 제조자의 업무에 관한 채권
자주 묻는 질문
연체가 2기분이 안 돼도 해지할 수 있나요?
법이 정한 해지 사유는 연체액이 2기 차임액에 이르는 경우입니다. 이보다 임차인에게 불리한 약정(예 1기 연체 시 해지)은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
세입자 짐을 빼고 문 비밀번호를 바꿔도 되나요?
판결 없이 임의로 하면 주거침입·손괴 등 형사책임과 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 반드시 판결과 집행관을 통한 강제집행으로 하세요.
보증금에서 밀린 월세를 빼도 되나요?
임대차가 끝나 집을 돌려받을 때 보증금에서 연체 차임, 해지 후 사용료, 원상복구비 등을 공제하고 남은 금액을 반환하는 것이 원칙입니다.
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정보 출처와 확인일
- 법제처 국가법령정보센터민법 제640조(차임연체와 해지)
- 대한민국 법원대한민국 법원 전자소송
이 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 필요하면 대한법률구조공단(132)이나 변호사·법무사에게 확인하세요.