① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
광고
핵심 요약
상가건물 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 것이 방해 행위입니다. 방해로 손해가 생기면 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 한도에서 배상을 청구할 수 있고, 임대차 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.
- 관련 분야
- 부동산·임대차 · 상가 임대차
- 주요 절차
- 신규임차인 물색·권리금 계약 → 임대인에게 주선 통지 → 임대인 응답 확인 → 방해 시 증거 확보 → 손해배상 청구
- 확인해야 할 사항
- 사업자등록 대상 상가건물의 임대차인지(보증금이 커도 권리금 보호 규정은 적용)
- 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점 사이인지
- 차임 3기 연체, 무단 전대 등 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 없는지
- 실제로 신규임차인이 될 사람을 주선했는지(권리금 계약 또는 그에 준하는 합의)
- 관련 기관
- 대한법률구조공단
- 최종 확인
광고
이런 상황이라면
장사를 접거나 가게를 넘기려는데 건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다고 하거나, 직접 들어오겠다며 권리금을 받지 못하게 하는 경우입니다.
해결 절차
STEP 1
신규임차인 주선
가게를 이어받을 사람과 권리금 액수를 정하고 권리금 계약서(또는 합의 내용)를 남깁니다.
STEP 2
임대인에게 주선 통지
신규임차인의 인적사항, 보증금·차임 지급 능력 등 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하고 임대차계약 체결을 요청합니다. 내용증명으로 보내 날짜를 남깁니다.
STEP 3
임대인 응답 확인
임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 거절하는지 확인하고 대화·문자를 보관합니다.
STEP 4
권리금 감정과 손해배상 청구
방해로 권리금을 받지 못했다면 종료 당시 권리금을 감정받아 손해배상을 청구합니다. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
기한 권리금 회수 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.
소멸시효 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년(상가임대차법 제10조의4 제4항).
바로 쓰는 양식
빈칸을 채우면 바로 인쇄하거나 PDF로 저장할 수 있는 예시 양식입니다.
필요한 서류
- 임대차계약서필수
기간·차임 확인
- 권리금 계약서필수
신규임차인과의 합의
- 주선 통지·임대인 응답 기록필수
내용증명, 문자·녹취
비용·기간
| 항목 | 금액 | 참고 |
|---|---|---|
| 감정비·소송 비용 | 기관 기준 확인 필요 | 권리금 감정은 법원 감정인 지정 시 비용 예납 |
금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
광고
관련 법령
- 상가건물 임대차보호법제10조의3(권리금의 정의 등)
권리금과 권리금 계약의 정의
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
- 상가건물 임대차보호법제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
회수기회 보호, 방해 행위, 정당한 거절 사유, 배상 한도, 3년 시효
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
- 상가건물 임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등)
계약갱신요구(만료 6개월~1개월 전, 전체 10년 한도)와 거절 사유
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
- 상가건물 임대차보호법제2조(적용범위)
적용 범위(권리금 규정은 보증금 초과 임대차에도 적용)
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>
- 상가건물 임대차보호법제10조의8(차임연체와 해지)
차임 3기 연체 시 해지
국가법령정보센터에서 보기 ↗조문 원문 보기
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
관련 판례
- 대법원2024.07.31 선고 2024다232530손해배상임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)
- 대법원2022.08.31 선고 2022다233607손해배상임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)
- 대법원2022.08.11 선고 2022다202498손해배상상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)
판례는 국가법령정보센터 원문이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 나오지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
건물주가 직접 장사한다며 거절하면요?
법이 정한 정당한 사유(신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리 목적 미사용 등)가 아니면 방해 행위가 될 수 있습니다. 단순히 직접 쓰겠다는 이유는 정당한 사유로 열거되어 있지 않습니다.
계약 기간 10년이 지나도 권리금을 보호받나요?
판례는 전체 임대차기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 경우에도 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무가 인정된다고 봅니다.
신규임차인을 구하지 못했는데 청구할 수 있나요?
원칙적으로 신규임차인을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혀 주선이 무의미한 경우에는 주선 없이도 배상을 인정한 판례가 있습니다.
광고
정보 출처와 확인일
- 법제처 국가법령정보센터상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
이 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 필요하면 대한법률구조공단(132)이나 변호사·법무사에게 확인하세요.