전세사기 피해자 결정 신청과 지원, 보증금 지키는 순서

이런 상황이라면

계약 만료가 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 같은 집주인의 다른 세입자들도 피해를 입었거나, 집이 경매·공매에 넘어간 경우입니다.

해결 절차

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   STEP 1

   대항력 지키기

   계약이 끝나도 보증금을 받기 전에 이사하거나 전입을 옮기면 대항력을 잃습니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아 등기가 된 것을 확인합니다.

   절차 자세히 보기 →
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   STEP 2

   피해자 결정 신청

   임차주택 소재지 시·도(전세피해지원센터 등)에 전세사기피해자 결정을 신청합니다. 국토교통부가 피해 사실을 조사합니다.

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   STEP 3

   위원회 심의와 결정

   국토교통부 전세사기피해지원위원회가 요건을 심의하며, 안건이 상정된 날부터 30일 안에(한 차례 15일 연장 가능) 의결합니다.

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   STEP 4

   경매 대응

   경매가 진행 중이면 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있고, 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가와 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

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   STEP 5

   주거 지원 선택

   공공주택사업자(LH 등)에 피해주택 매입을 요청해 공공임대로 계속 살거나, 다른 공공임대주택을 우선 공급받는 등 지원을 선택합니다. 공공임대는 최장 10년 거주할 수 있습니다.

필요한 서류

• 임대차계약서필수

  확정일자가 찍힌 계약서

• 주민등록등본·전입 사실 확인필수

  대항력 확인

• 경매·공매 통지서 또는 임대인 피해 관련 자료해당 시

  보증금 미반환 상황 증명

비용·기간

금액·기간은 법령과 법원 기준에 따라 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 안내를 확인하세요.

관련 법령

• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제3조(전세사기피해자의 요건)

  전세사기피해자 요건(대항력·확정일자, 5억 원 이하, 다수 피해, 반환 의도 의심)

  조문 원문 보기

  ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다. <개정 2024.9.10> 1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 "확정일자"라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우 또는 「민법」 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우도 포함한다) 2. 임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다. 3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다. 1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우 2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우 3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제12조(임차인의 신청)

  국토교통부장관에게 결정 신청

  조문 원문 보기

  ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다. ② 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 신청 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제14조(전세사기피해자등 결정)

  위원회 심의·의결(상정 후 30일, 15일 1회 연장)

  조문 원문 보기

  ① 국토교통부장관은 제13조제1항에 따른 조사를 마치면 다음 각 호의 자료를 첨부하여 위원회에 심의를 요청하여야 한다. 1. 제13조에 따른 피해사실의 조사 결과 2. 전세사기피해자등 결정 여부에 대한 검토의견 3. 그 밖에 위원회의 심의에 필요한 자료 ② 위원회는 신청인이 제3조의 요건 등을 충족하였는지 판단하여 전세사기피해자등 결정안을 심의ㆍ의결하여야 한다. ③ 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 제2항에 따른 심의ㆍ의결을 마쳐야 한다. 다만, 이 기간 내에 심의를 마칠 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 15일 이내의 범위에서 한 차례만 그 기간을 연장할 수 있다. ④ 국토교통부장관은 위원회의 심의를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 조사를 추가로 실시할 수 있다. 추가 조사에 관하여는 제13조제1항부터 제4항까지 및 같은 조 제6항을 준용한다. ⑤ 국토교통부장관은 위원회의 심의ㆍ의결에 따라 전세사기피해자등 결정을 하여야 한다. 다만, 국토교통부장관은 제13조에 따른 피해사실의 조사 또는 제4항에 따른 추가 조사(제15조제3항에서 준용하는 경우를 포함한다) 과정에서 제3조제2항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 위원회의 심의ㆍ의결을 거치지 아니하고 전세사기피해자등에 해당하지 아니함을 결정할 수 있으며, 이 경우 결정 결과를 다음 위원회의 전체회의에 보고하여야 한다. <개정 2024.9.10> ⑥ 국토교통부장관은 결정문 정본을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청인에게 송달하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 전세사기피해자등이 동의한 경우 법원행정처장, 관계 중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장, 공공기관의 장 등 피해지원과 관련된 기관에 전세사기피해자등의 정보를 제공할 수 있다. ⑧ 국토교통부장관은 결정의 실효성을 확보하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 위원회에 제6조제2항제2호의 심의를 요청할 수 있다. ⑨ 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제17조(경매의 유예ㆍ정지)

  경매 유예·정지 신청

  조문 원문 보기

  ① 전세사기피해주택에 대하여 「민사집행법」 제78조 또는 같은 법 제264조에 따른 경매절차가 진행 중인 경우(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다) 전세사기피해자는 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등 경매절차의 유예ㆍ정지(이하 "경매유예등"이라 한다)를 신청할 수 있다. <개정 2024.9.10> ② 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 법원에 경매유예등의 협조를 요청할 수 있다. <개정 2024.9.10> 1. 위원회가 제6조제2항제2호에 관한 사항을 심의ㆍ의결한 경우 2. 매각기일이 위원회 개최일 이전에 있는 등 위원회가 제1호에 따른 의결을 할 수 없는 긴급한 경우 ③ 법원은 「민사집행법」 제104조에도 불구하고 제1항에 따른 신청이나 제2항에 따른 요청이 있고, 전세사기피해자(제12조에 따라 전세사기피해자등 결정을 신청한 자를 포함한다)가 임차보증금을 반환받지 못하여 생계나 주거안정에 지장을 줄 것이 우려되는 경우에는 채권자 및 채무자의 생활형편 등을 고려하여 경매유예등을 결정할 수 있다. ④ 제3항에 따른 경매유예등의 기간은 그 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 한다. 다만, 법원은 제3항에 따른 경매유예등의 사유가 해소되지 아니하였다고 인정되는 경우 직권으로 또는 전세사기피해자의 신청을 받아 그 기간을 연장할 수 있다. ⑤ 국토교통부장관이 제2항제2호에 따라 경매유예등의 협조를 요청한 때에는 다음 위원회 또는 분과위원회에 보고하여 심의ㆍ의결을 받아야 하며, 부결된 경우에는 법원에 그 사실을 통보하여야 한다. <신설 2024.9.10>

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제20조(경매절차에서의 우선매수권)개정 예정

  경매 절차의 우선매수권

  조문 원문 보기

  개정 예정 — 이 조문은 2026. 11. 13.부터 개정된 내용으로 시행됩니다. 아래는 현재 시행 중인 문안입니다.

  ① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. <개정 2024.9.10> ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다. ③ 법원은 여러 사람의 전세사기피해자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 전세사기피해자 간의 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기피해주택을 매수하게 한다. <신설 2024.9.10> ④ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 본다. <개정 2024.9.10>

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제25조의2(공공임대주택 지원)개정 예정

  공공임대주택 우선 공급, 최장 10년 거주

  조문 원문 보기

  개정 예정 — 이 조문은 2026. 11. 13.부터 개정된 내용으로 시행됩니다. 아래는 현재 시행 중인 문안입니다.

  ① 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에 대하여 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하여 공공임대주택으로 공급하는 경우를 포함한다)을 우선 공급할 수 있고, 그 임차인은 최장 10년간 거주할 수 있다. 1. 제25조제1항에 따라 전세사기피해주택의 매입을 요청하였으나 그 주택을 공공임대주택으로 우선 공급받지 못한 전세사기피해자 2. 제2조제4호다목에 따른 임차인 ② 공공주택사업자는 제1항에 따라 우선 공급된 공공임대주택의 임대료를 감면할 수 있으며, 이 경우 국가 또는 지방자치단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면된 임대료에 해당하는 비용을 재정으로 지원할 수 있다. ③ 전세사기피해자가 제1항에 따라 10년간 거주하였을 경우에는 「공공주택 특별법」 제49조에 따른 임대료 수준으로 해당 주택에 거주기간을 최장 10년간 연장할 수 있다. ④ 제2항에 따른 임대료 지원액의 총합은 전세사기피해자의 임차보증금에서 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하고 받은 금액과 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액을 제외한 금액을 넘을 수 없다. ⑤ 공공주택사업자에 대한 재정 지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 제1항에 따른 공공임대주택의 공급기준, 임대조건 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다.

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법제29조(권한 등의 위임ㆍ위탁)

  신청 접수·조사는 시·도에 위임

  조문 원문 보기

  ① 이 법에 따른 국토교통부장관의 권한 중 다음 각 호의 사항을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사에게 위임한다. 1. 제12조에 따른 신청의 접수 2. 제13조에 따른 피해사실의 조사 및 그 수행에 필요한 조치 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 권한 ② 이 법에 따른 국토교통부장관의 업무는 그 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 법인, 단체 또는 기관에 위탁할 수 있다. ③ 국가는 제2항에 따라 위탁받은 법인, 단체 또는 기관에 그 위탁 업무의 처리에 드는 비용을 지원할 수 있다.

  [시행 2026. 10. 2.] [법률 제21490호, 2026. 3. 24.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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• 주택임대차보호법제3조의3(임차권등기명령)

  임차권등기명령

  조문 원문 보기

  ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013.8.13> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. <개정 2023.4.18> 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>

  [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1.]국가법령정보센터 원문, 2026-10-15 확인

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자주 묻는 질문